原文恕刪
眾版友大家好
小弟全糖市建設業開發部門啦
上次冒出水面是第一波打房風聲鶴唳的時候了
當然打房成效如果真的大有斬獲今天大家也不會在這邊恐慌了
題外話打房打了三五波，一下調稅一下降限土建融一下禁轉
結果財政部會一個新青安就把前府叨叨念念的打炒房按在水裡咕嚕咕嚕了
站在公司員工的角度，老實說我們是沒有立場對政策指指點點的
畢竟既得利益者出來宏聲會被討厭這件事，建設公司應該比誰都清楚
但畢竟不加上金融操作的建設業，其實說穿了就是加工，甚至可以說是傳產
剛好最近上一波跟上賣掉的房子還沒要交屋，下一波要推案的緩議
甚至手上的大筆土地已經順利簽約成交了(最近應該中小建商都是這樣吧?)
手上一些房價漲、營造漲價、跟銀行操作的實務經驗可以跟大家分享一下
以下文長慎入
首先在房價漲幅的部分
小弟所在經營地區為例，也不討論十幾二十年遠古時代的八九萬大樓價
現在曾經的窮鄉僻壤、假六都、沒捷運的低容積都市計畫區
現在新時代的買方住戶也都已經完全跟上集合式住宅的買盤了
從業這五年的漲幅大約是80-100%不等，特定區域確實有翻倍甚至更高
當然，這一切漲幅跟上述發展阻礙造成低基期的房價有關係
一份完整的開發案投報分析其實數學上跟售價還有營造成本的連動性最大
而低基期的售價會造成營造成本上升對自有資金報酬率有巨幅影響
因為營造成本這五年是從9萬/坪拉到14萬/坪(透天)
大樓更離譜...水電管線跟地下室開挖的成本漲幅影響更大
簡而言之的話一塊500坪基地蓋透天大約是25戶標準量體
一戶三套衛浴一套廚具、只需要基礎開挖、不需要奇怪的審查
但變成大樓的話量體大約是125戶上下的量體
5倍的戶型量體大約是3倍上下的水電成本增幅
我也不繞口令了，現在小建商發小包蓋大樓的營造成本就是快20萬/坪
而且建坪是建照樓地板面積下去核算，扣除免計容積的車位
實際售坪大約是建坪的八成(當然，車位另外有賣價錢，但這就是一切東偷西偷的來源)
20萬成本還沒算管銷哦，土地成本也還沒算進去
單純以常業加工就是抓兩成管銷兩成獲利 算進土地成本
房價33萬/坪以下的地下室大樓，在報酬率上都只能稱作是符合預期
何況地主看到房價漲，他土地也要漲阿，他是有錢不是笨欸
所以民生萬物都漲的現在要要求房價不漲真的是愛莫能助
2019股票大盤才一萬兩千點欸，比起來不也是80-100%嗎?
銀行政策這個就很有趣了
首先，我們也沒想過一直以來經理人開會拿出來警惕的72-2有一天會搬上檯面
72-2管制的是住宅建築及企業建築(我們叫天條)，建設業的土建融也包含在其中
分母是存款總餘額及金融債券發售額
實務上因為土建融數額都會比較高，其實撥貸本來就常常遇到一個狀況
銀行為了控制碰到天條警戒線的因素會被主管機關關切
會溝通建商撥貸時間，因為土建融或不動產相關的撥貸並不是每天都會發生
但存款水位及債券發售額正常狀況是會每天不都往上提高
只要稍微摸過邊邊，成數降下來就又有空間可以撥貸了
綜上，其實一直以來商業銀行在不動產這塊放款都是在水位線邊緣的
為什麼?因為土建融利率是3%起算，好賺又穩定阿
甚至現在為了好貸，又綁信託、又綁履約保證、又綁建融發票撥貸
要不是有天條，我看我們往來銀行恨不得把我們所有案子都吞下去做
那既然一直都在摸水位線的下緣，為甚麼這次會被拿出來作文章呢?
小弟個人判斷是寬限期的問題
新青安的五年寬限應該實務上大家是不會這麼狠，大部分都是寬三年吧?
新青安是這樣，以總體34家銀行的角度來看
舉最近評估的開發案為例:
五億的土建融有十億的總銷，大約就是八億的房貸，再抓個10%不貸款戶
算下來從建案興建開始到完銷結案，不動產放款就膨脹44%
以前新青安很少人用的話，大部分房貸寬限頂多一年，就會開始還本降低貸款成數
現在狀況就是，這44%的膨脹率假設又有八成都寬限三年
大約就是35%的不動產放款三年內都不會降低，然後72-2的限縮是占存款的30%
回頭一算...你的存款+債券額的水位需要增加116%，才吃得下這35%的不動產放款增幅
時長大約是從建案土建融撥貸起算到交屋，需有116%的存款漲幅而且要再撐三年
試算一下在座房版先進4年存款能不能增加116%...舉個手我統計一下
實際嗎?我可不這麼覺得
現在可好囉，銀行不撥款完全沒問題，央行也只是警示性的告知因為還沒發生
去年一開案就辦貸款的青安到現在差不多一年，央行就已經開始感覺渾身不對勁了
所以我個人立場一直覺得新青安是政策買票...這是超簡單的數學問題啊...
以上，一點業內的實際經驗跟大家分享
也真的聽到很多客戶現在因為貸款焦頭爛額...希望大家都可以順利搞定
另外有個題外話想請教大家
我們興建一坪才14萬的透天...各位裝潢要裝到7-8萬/實坪...不覺得裝潢超貴的嗎?