大家好，我是東京不動產特派員 阿湯
明年四月來東京滿10年，2016年進入日本不動產，也差不多8.9年了
獻醜分享一下自己的所見所聞
大致上對於日本不動產的缺點有
稅費較高，管理費以及修繕成本較高，管理不便
這個缺點的部分呢
確實台灣的地價稅房屋稅超低
日本的不動產每年固定資產稅支出大約是市價的千分之3~5左右
比台灣貴，但也貴不到哪去
修繕成本也確實高
冷氣熱水器換一台也都要10万日幣
整修貼壁紙清掃啥的
一間小套房也都要7.8万
大樓管理費修繕基金也是一筆不小的支出
小套房一間一個月便宜的1万以內，貴的快2万的也都有
確實是都比台灣貴
但是東京租金就是收的比台灣高，即使扣除上述成本，還是能夠有4~5%的收益
持有成本高其實不能算是缺點，因為收益是完全可以大於支出
論點在於4~5%的收益對投資人行不行，不存在支出太高的缺點
剩下的一個缺點是管理不便
這個我認為非常重要，這也都是我一直在接觸過的客人強調的點
日本即使地理位置離台灣近
但他畢竟就是另一個國家，使用另一種語言
在這裡沒身份，還沒有銀行帳戶
當房子有狀況產生時，只能依靠代理人處理 （所以我也不處理東京以外的物件，只弄
自己管理得到的）
對投資人而言，可以說這是唯一的風險
雖然在日的華人不動產公司很多
理論上即使遇到狀況，這一家不通也都還能找到別的地方協助處理
但這就是一個風險硬傷
不過反過來說，只要你找到合得來的日本代理人，那日本不動產就可以是你的投資選項之
一
以及待會後面會補充說明這個點
在我很久以前的文章裡有分享過
我認為日本的不動產是「懶人笨蛋」投資法
一.不容易被騙
他是實體有產權，你有可能買的稍微貴一點
但透過正規交易要被騙血本無歸機會不太大
再來即使你不知道當地行情，租金高低
都可以在網路上找到相似的買賣或是租賃物件去比較
不會只透過單一信息來源
甚至可以拿Ａ仲介的物件，去問ＢＣＤ仲介
若是看到你拿到偏貴的，馬上就能找到更划算的物件推薦給你
二.日本租賃制度穩定
還有保證公司在中間，真的遇到遲繳房租
保證公司會比你還積極去逼房客繳錢或是清空房子歸還
現在保證公司幾乎也都有包含租客過世處理
即使真的遇到租客在裡頭過世，清空整理乾淨的費用也都是保證公司出
三.門檻極低
上面有說不容易被騙，因為資訊好找也是門檻低的其中之一
即使不會日文，一些住宅用語學會了，物件名只要複製貼上google
你就能看到所有資料
日本房子新舊價差很大，新房子現在也便宜不到哪裡去
但舊一點的小套房一間800~1200万日圓
起步也就台幣200萬左右
在台灣你即使賺到好幾桶金，還得有資歷才能夠撬動貸款槓桿
真的是什麼都不用會，只要會查會比較就行
我也就私立大學畢業，現在除了日文沒有其他任何專業
但就是能默默累積下來
———————————
再來我今天不是來介紹台灣的朋友們「買」日本的房子
而是推薦大家若有想來日本發展，來日本做不動產真不是件困難的事情
上面說到「管理」可以說是日本不動產唯一的硬傷
那這東西如果自己可以做得到的話，是不是就沒缺點了
我自己2012-13年間在台灣也賣過房子
因緣際會2015年來日本，2016年找工作
進入了日本的不動產公司（只有我一個外國人）
一進去了解了不動產的狀況，就很疑惑怎麼日本房東會過的這麼爽
不考慮匯率問題的話，那時候房子很便宜，租金回報都有6~7%
坐在公司都有中國人打國際電話進來要買
做著做著，完全看不到有什麼缺點或是風險
只有一年5%收益不低但也高不到哪去這點（但是若能穩定5%複利其實也是很驚人）
在日本公司做到2020年底，將近5年（在日本不動產公司能熬5年可能是最難的地方）
拿到日本籍，身份拿好，把日文學好，業界狀況摸熟後就出來
2023年初設立公司，找到宅建後去年下半年取得牌照
（日本以中小不動產公司居多，不需要特別去找招牌加盟）
公司就我跟以前的部下，辦公室弄在自己家，沒成本
這兩年來每天就是在市場上看案子，找到覺得相對比較便宜的就買（用公司名義）
剛起步還沒什麼錢，就弄弄小套房
買下來後就加一點掛出去賣
例如行情1000万的房子，我殺到900万買下來
後面我登990万上去賣
扣除登記費用稅費之類的，我可能還能賺個50万
運氣好我賣了1050万，那我就賺100万
（中古不動產價格浮動上下10%都是很正常的事情）
因為用個人名義會有讓渡所得稅的枷鎖（台灣的房地合一稅）
用不動產公司的名義的話，房子就是商品，買賣利益用法人稅去計算
沒錯，這就是投資客的行徑
在這裡這樣子做是非常正常且光明正大的事
我公司有不動產牌照，只要符合宅地建物取引業法
買或賣不動產是很正常的事情
公司有賺錢，就是乖乖繳法人稅（公司的利益，也可以用支出減少，合理節稅）
跟投資客找人頭比起來
日本這種制度，對於消費者來說還比較有保障
因為業者公司不會跑，也都有保證金在政府那
於是我現在也都不怎麼接客
有便宜的案子我自己收起來 （當然金額比較大的我還買不起）
案子收進來慢慢賣（中國人還是比較好賣），賣不出去也有租金收
万一空了，花點錢整理，租金想辦法租高一點，還能賣更高
賣掉了我就再找新的標的
工作就是在市場上找機會，以及跟日本公司聯繫感情，有好的案子報一下
熟人老客人偶爾做做仲介，公司自己的手續費也不用像以前還要給公司
賺到錢就繼續買，公司自己的，所做的努力都是為了自己，全都能累積起來
對我這種27歲來日本一窮二白的年輕人來說
進入日本不動產才讓我看到前方有光亮
當然我也是熬了7.8年才出頭
也可能我運氣好，是遇到了風口的那隻豬
但是日本開放外國人來日的方針應該還會繼續持續
最近又準備開放中國人免簽旅遊
還有大把大把的中國錢能賺 （台灣賺不了，在日本可以站著把錢掙了）
相信其實都還有機會
一. 把日文學好（要能跟日本人博糯）
二. 有本錢-恭喜你可以直接開始買
沒本錢-你需要想辦法進入日本公司歷練個3~5年
三. 想要在日本生活
剩下就是實踐