重購退稅優惠 留意兩要件
2022-07-25 00:58 經濟日報／ 記者 翁至威／台北報導
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稅法提供換屋族「重購退稅」優惠，包括所得稅、土地增值稅，其中所得稅又分為綜合所
得稅（舊制）、房地合一稅（新制），等於有三種情況。報系資料照
稅法提供換屋族「重購退稅」優惠，包括所得稅、土地增值稅，其中所得稅又分為綜合所
得稅（舊制）、房地合一稅（新制），等於有三種情況，適用條件各不相同，財政部提醒
民眾留意適用要件，保障自身權益。
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去年高雄有一案例，納稅人陳君將市區一間舊公寓出售，買入郊區一棟透天厝，並向國稅
局申請所得稅重購退稅，但國稅局認定此案為「大屋換小屋」，且為舊制綜所稅課稅案件
，不僅無法適用重購退稅，反而要補繳6,000多元所得稅。
不過最後納保官發現房屋部分雖無法退還所得稅，但土地部分卻符合規定，可申請土增稅
重購退稅，最後這名納稅人順利申請退還2萬餘元土增稅，也如期補繳6,000餘元所得稅。
財政部表示，三種重購退稅機制，同樣都有最基本的條件要求，包括第一，應符合自住規
定，不能將房屋出租或拿來做生意；第二，先買後賣、先賣後買都可以，但買房、賣房間
隔都必須在兩年內。
不過三種重購退稅機制，在適用細節上各有不同。在民眾最重視的退稅額度計算上，以土
增稅而言，買入的新土地現值，必須超過賣出的舊土地減掉土增稅，才有機會退稅。
舉例而言，甲君賣出土地現值100萬元，土增稅30萬元，買入土地現值若超過100萬元，所
繳的30萬土增稅可全數退還；假如買入土地現值是80萬元，則可退還10萬元；若買入現值
小於70萬元，將無餘額可退稅。
至於舊制綜合所得稅，則規定新買房屋價額應超過原出售房屋，也就是「小屋換大屋」才
能全額退稅。
而新制房地合一稅，若為小屋換大屋，一樣是全額退稅；若是大屋換小屋，則仍可按比例
退稅。
設籍要求上，土增稅、舊制綜所稅案件，都要求本人、配偶或「直系親屬」設籍房屋；而
新制房地合一稅則要求本人、配偶或「未成年子女」設戶籍，範圍較土增稅、舊制綜所稅
限縮。
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