Re: [請益] 25歲女,存款終於上第六位數的理財規劃

作者: ameryu (雨龍千尋)   2017-07-09 22:16:36
※ 引述《posttit (便利貼)》之銘言:
: 標題: [請益] 25歲女,存款終於上第六位數的理財規劃
: 時間: Sun Jul 9 00:53:04 2017
:
: 年齡: 25/女生
: 職業: 行政, 年資九個月
: 居住: 臺中
:
: 【收入】
: -底薪28k, 固定加班扣掉勞健保月實領29k
: -年終兩個月, 獎金兩個月
: -有空會幫朋友接案打工, 收入不一定, 暫不列入計算
:
: 【支出】
: -信貸10k 未動用的部分300k, 放在活存每月自動扣繳(因為家人臨時需要貸的,
: 拿走的部分應該是不會要回來, 七年期利率7.5%, 年資滿六個月時貸的,
: 希望之後能夠談調降利率)
要談降利率,要看當初的合約是簽「固定利率」還是「指數利率」。
: -生活費15k(依記帳每個月的總平均花費)(有兩張信用卡,
: 生活支出中能刷會盡量以信用卡支付, 求現金回饋, 每個月剛出帳就會繳清,
: 未動用卡循, 其中一張是薪轉+信貸的銀行信用卡)
: -跟家人同住無房租孝親費
: -尚無保險
:
:
: 之前幾乎都是月光族, 是省吃儉用一陣子然後就辭職突然以週為單位出國旅行,
: 錢花完了再回來繼續找工作的循環。第一次工作撐這麼久, 也稍微克制以緊急準備金為
目標,
: 開始工作硬是每個月零存整付20k, 半年期剛好到期。
:
: 想請教
: 1. 除了信貸每月自動轉帳, 近期沒有其他預計開銷, 詢問信貸出來還有的300k,
: 以及零存整付到期的150k, 這兩筆活存能如何更有效率運用?
先建立一條「還債現金流」,大約由12~13筆定存組成,
在信貸自動扣繳之前,讓「定存」到期,到期之後,錢自動轉入扣款帳戶。
讓還債變成自動。
: 2. 信貸利率有點高, 有什麼機會和恰當的時間點。
: 譬如年資滿一年等的策略可以談判降低?
年資滿一年,這說法有點怪。您要先去看一下合約,第一、是不是固定利率,
第二,看有沒有綁約,有綁約的話,「提前部分清償」會有違約金的問題。
如果是指數型利率的信貸,先直接打電話給客服,請專員跟您聯絡,
如果他不鳥你,那就部份提前清償本金,每一次幾萬塊錢去還,
大約三~四個月過後,應該就會有人打電話給您跟您聯絡,希望您不要再還,
願意降利率給您,正常來說談到6%左右(降1.5%),應該以有機會。
6.00%以下,可能有機會,但要看您到時候的年收入,還有各項其它條件。
要談到 5.00%,這個就多問問吧!因為您的年資較短,若是首次申辦貸款,
要拿到 5.00%,就看跟您接洽的人權限有沒有到那邊。
但相對的,會再綁另一份合約,銀行這麼做是為了保障他們的利息收入現金流。
大多數的銀行,都是不希望民眾部份提前清償的。
: 3. 有參考保險的配置, 聽過銀行行員推荐儲蓄險但不考慮、
: 也諮詢身邊一些做保險的朋友, 要求實支實付的醫療險, 有聽到
: 醫療+住院+意外+殘扶+癌症的全配, 覺得年繳30k有點太高,
: 也有聽到壽險+殘扶, 年繳15k左右, 想詢問這個年齡層,第一次保險是否可以簡配

: 哪些重點, 以後再加價購?(不知此題是否超出CFP範圍, 若有會自刪)
: 4. 未來希望能在台中買自住三房兩廳, 總價一千萬以內, 本薪很難達成,
: 請問以目前的財務規劃配置, 約多少比例開始做投資是恰當的?
: 5. 如果有被我忽略的重要問題, 也請協助幫我指出來,
: 先萬分謝謝樂意分享提供建議的您:)
先來算算,套利的可能空間,
信貸七年,7.5%的年利率,月繳大約一萬,
反向推算,總貸款金額約落在65萬。
R(N) = 7.5%(7年) = 153.383
10000 ÷ 153.383 X 10000 = 651,962
65 x 153.383 = 9969.895 ,銀行端月繳,大概是9970元。
650000 / 22 (負債比上限) = 29,545,此為透過簡易試算出來的薪資水平。
從這邊可以概略判斷出,應該是跟本土銀行借的。
扣掉開辦費,被拿走的部份大概有35萬,剩下的資金約有30萬。
零存整付所存到的資金有15萬。
因為沒有看到緊急備用金的配置,所以零存整付的15萬,
就暫時分配給緊急備用金使用。
【 套利可能性的評估 】
先算一下,如果沒有還到本金的狀況下,一個月要繳多少利息給銀行?
65萬 X 7.5% ÷ 12 = 4062.5元。取4063元。
現有30萬,要賺到4062元,所以您的「投資標的」的預期報酬率,
至少要有,4063 ÷ 300000 = 0.013543333,這個是平均月報酬。
底下是修正的部份
所以月報酬為 1.3543,用單利折算年報酬,大約需要 16.248%。
若用典型的複利計算,其投報率,實為 17.518%。註:看太快了,沒注意到是月報酬。
想要這樣的投報率,需要承擔相對的風險,放眼望去,現金殖利率有突破 17.518%的,
可能要認真找一下了。
換言之,要拿剩下的30萬去套利,是一件不容易的事。
以上是風險告知的部份。
信貸利率過高,如果銀行不願意調降利率,借款一年多過後,可以考慮至別家辦理,
借新還舊,您在文中所提到的養信用,信用卡所佔的比例,其實非常的小。
養信用,大多數是指,不斷跟銀行借錢,還錢,不斷跟銀行談判,把利率壓低。
不過還是會有極限,一般勞工約4.00%,若是知名企業,2.00%有機會,
低於2.00%的,大多數是軍公教,還有師字輩,例如:醫師、律師,
還有另一種是靠關係的。
銀行端看您的還款記錄良好,就會給予較低的利率,不過養這信用,
要花個幾年的時間,另外還要額外支出一堆開辦費,所以
您要自己考慮清楚,是要一直跟銀行奮鬥,還是直接跳過?
再者,有信貸,會卡到房屋貸款的額度,
這個在進銀行系統跑評分的時候,系統會自己去拉資料,以你現在的狀況,
信貸月繳一萬,直接先扣200萬的額度。(20年貸款)
9970 X 84 = 837,480,這是84期全算繳完的試算狀況,
大約要付給銀行端187480元的利息,
以平均而言,每個月的利息成本是2231元。
註,在利率不變,且未部份提前清償的狀況下。
要不要「節省利息的支出」,就端看您自己。
【 關於買房 】,在字裡行間,有些不明確的地方,先挑出來講,
雖然是三房兩廳的房子,但是您沒說,預計會跟誰住在一起,
那就不清楚有多少人願意幫您繳房貸。
以20年貸款,貸1000萬,全貸,利率算 1.85%,月繳49881元。
以30年貸款,貸1000萬,全貸,利率算 1.85%,月繳36216元。
換言之,您至少要讓您的月薪,是全貸月繳的兩倍以上。
至於到時候,貸款辦下來,房貸要怎麼繳,再去頭痛吧!
儘量不要去運用寬限期,因為每間銀行的計算方式,會有所不同。
如果是3+30,三年寬限期,加上房貸30年期。那還勉強可以考慮。
只是肥了銀行的荷包,還不至於對您的財務狀況造成威脅。
如果是3+27,三年寬限期,原先30年的房貸,壓縮成分27年攤還。
那月繳的金額就會變高,這個有可能會造成沉重的財務負擔。
現階段能給您的建議,就是想辦法「讓自己變得有價值」,讓收入變高。
不然,存頭期款的速度,很難跟得上房價上漲的速度。
【投資應該佔多少比例】
這問題,應該要去看您的日常結餘有多少?這個沒有標準答案,
定期定額也是一種投資方式,一般是不超過月收入的三分之一。
以資產配置的面向去討論,高風險VS低風險,有二八比跟三七比,
有人心臟強一點,是五十比五十。
不過要玩投資,先把基礎打好再去碰。基本的現金流概念,要去了解一下。
因為當您買房之後,就會需要規劃一條「緊急備用金」的現金流,
提早了解現金流的運作概念,算有益無害吧!
ameryu. 2017-07-09 #
作者: ARRSNASA (救救北極熊)   2017-07-09 23:24:00
推A的解釋,受益良多
作者: atrix (班班)   2017-07-10 01:30:00
作者: cytochrome (細胞色素)   2017-07-10 02:47:00
貸款可以房貸啊,有些人本金都沒什麼還,幾年就轉一次那寬限期
作者: isaacwu974 (退隱江湖摟)   2017-07-10 07:38:00
養信用是個不值得操作的行為,銀行核貸重點是經濟實力拿得出經濟實力作擔保,就算你有詐欺前科也享有低利率反之,月光族就算你貸到滿再準時還款,聯合徵信的評分照樣還是高違約風險戶。簡單講,你有一億房產抵押,每月穩定百萬現金流,要簽約借30萬誰不借你?
作者: opqx (殺龍求道)   2017-07-11 00:25:00
房價 看法跟你相反 最近的房價很有基會是未來10年的高點當利率走升息風 支撐房價最後一根支柱 就倒了以擦鞋童理論來說 周邊很多人貸款的利率 都是以現在利率計算還款能力 當美國央行 預計把利率提高到中性利率(3-5%)(包含歐洲)台灣能不升息嗎?? 升了之後 有多少財務槓桿太高的人會繳不出房貸以上純屬個看猜測 A大 的書是不是卡在哪個章節
作者: shengvia (VIA)   2017-07-11 09:21:00
A大您好,請問一下關於套利可能性的評估部分,算出來為什麼是13.54%,而不是1.354%呢?謝謝A大!
作者: ssbalex   2017-07-11 21:05:00
看到進度說明了 很期待
作者: opqx (殺龍求道)   2017-07-11 21:52:00
如果是投資的章節 簡介就好 各種不同方式 理面很多觀念是衝突的 對與錯的決定 是投資的定位跟周期個人是猜這章 卡住 太難寫了會問是 我也被朋友問你蝦咪時後出了那光投資的部分 就可以寫N 本書了 本金大小不同個人看法差異不會很大 差的是操作難度 越大越難基本投資手法 價值投資 技術分析 籌碼派 心理學派 被動基金成長投資 營收學派 .....etc 基本的隨手想 就這咪多理面 很多A 對 B 錯的觀念 全部寫 初學者一定搞混看你對 自己的書的定位 理財規畫 投資計劃 只是其中的一部分在這個版 A大很認真回了很多 不同人不同類型 的理財規劃這些案例 整理一下 歸類一下 我覺得才是理規的精華要寫到 戰勝心魔 跟少繳學費 那跟市面上投資的書籍差異就不大了
作者: ameryu (雨龍千尋)   2017-07-13 22:48:00
先謝謝opqx大的提醒,小弟也覺得理規才是主要內容。

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