各位鄉民大家晚安~
原PO最近家裡有點土地糾紛，所以來板上求解~
土地及房屋現況大概說明如下：
(1) 多人共同持分老丙建土地420坪，現在60%持分已由A、B、C三人買下!
另有12%持分為附近鄰居D所有，其餘28%持分非常亂，牽扯1~200人!
(2) A、B、C三人本人(或直系親屬)在這塊土地上各有一棟透天厝(屋齡30年)
每戶約占地32坪，這三棟房子有繳房屋稅，但無建物登記(無權狀)
問題(1)：
A、B、C、D合計持分已超過2/3，如4人均同意，可否無償設定3棟透天厝的地上權?
問題(2)：
　　依土地法34-1規定，持分達2/3以上者，可對整塊土地做處分!
如果想把整塊地賣給外人，我知道必須先通知共有人，讓共有人行使行優先購買權!
但如果想把"整塊地"賣給共有人之一呢? 是否只需ABCD四人(持分超過2/3)同意即可?
簡單說，A、B、C、D四人想把整塊地全部賣給A，讓地籍資料可以簡單一點!
之後再來做後續的分配!
因為...最近遇到持有2%持分的人想跟我們獅子大開口! QQ
以上2個問題，煩請板友解惑!

強制分割進入法院後就可以處理我如果是2%的 我會走分割反制

走分割反制? 抱歉我不太懂你的意思..>"<

無償？可以啊，只是你要賠償其他人的損失而已你該不會以為可以為所欲為吧？要不然只要持分過2／3，就能用各種無償分管或其他方式謀奪少數持分者的權利了…一樣啊，共有是共有整塊土地，包括你們房子下面那部分人家沒有跟你們要長久以來佔用土地的租金就很不錯了拆屋還地是不可能的，但是租金（的2%）是你們欠他的換句話說，只要做個分管契約，按時付他市價2%的租金…如果覺得麻煩就花錢上法院分割，一次解決也是個辦法畢竟你們四個土地多，大不了就讓法院判花錢買下持分賣給共有人就沒有優先承買的問題啊只是，如果價格不符市價，是可能被要求補償的設定地上權是要付所有權人租金的…設無償還是會被告要求補償損失，不需要搞這個能做的方法太多了，畸零地地主可以耍脾氣說一坪要賣一億，持分只要其他人持分夠多，最多就是拿到市價而已對方獅子大開口又沒有用，你們找房仲之類的人來鑑價，該多少就是多少…你們用土地不給錢啊…解決方法太多了，找個律師談一下吧，不想花大錢打官司，幾千塊談話費總該付的起

不能「無償」直接案市價賣出比較快，但共有人都可以來買

還不如訴諸分割,變價拍賣,取得所有權

鑑價不是找房仲，法院會下裁定找鑑價公司 通常一案約8至12萬的鑑定費用 但此筆可當訴訟費用你爺爺不處理就是你父親 你父親不處理就是你 你不處理就是兒孫處理，越拖越慢人越多

沒錢就去貸款.....你們只要幾個人湊資,到能夠買得下的水準讓整個持有單純化到四人,就可以分割所需要的持份畢竟你們現在只持有60% ,卻用了100% 土地

用多少不是重點，你用1%也是侵害他人權利，因為那1%裡面的幾%是別人的…

這樣可以，訴請分割吧

問題(2) 能賣給共有人之一 但是他不能是同意之人 換句話說 賣給A時 A的同意比例不能算入(103年台上字第2333)不過 依照土地法34-1執行要點10 共有人出賣其應有部份，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部之優先購買權，均有同一優先權所以說 假如真的很想整合產權的話 結合一下就能用了

不要用34-1，你去訴請裁判分割比較有優勢

1.設定地上權A~D已達土地法34-1第1項持分逾2/3是可以，但不能無償!因損及其他共有人利益。2.C~D可以私下賣給A,因共有人賣給共有人，其他共有人就沒34-1優先購買權適用。3.A~D在持分比例面積範圍內使用土地，是基於民法818之應有部分使用收益，無需理會2%恐嚇 。4.因A~C均土地上有建物，裁判分割法官較會以分割建物所在土地給建物所有之共有人，若因致不公，法官會請建物共有人補償其他共有人。5.A~D可以依民法820第2項多數决方式訂立土地分管契約並地政登記(建物上土地使用權),其他共有人不同意不影響效力。其他共有人不服告分管裁定，除分管契約顯失公平，否就A~D只是將存在已久建物各約定分管土地，告贏似乎也不大!

我是建議第5個方案。