這個問題在奇摩知識+上面問的頻率跟月經一樣，在此再次澄清以正視聽
所謂的依據都市計畫說明書規定辦理，始得作商三使用，則原屬住四是怎麼一回事
我們先來端詳這〝依據都市計畫說明書規定辦理，始得作商三使用〞這句話的出處。
民國84年，正是台灣的都市計畫開始接受許多諸如成長管理、使用者付費、變更回饋
的年代，其中著名的例子就是浮華的京華城開發案，台北市採用了一套標準來檢討都
市土地的使用，對於興盛的商業活動所帶來的土地需求加以管制，以追求所謂的社會
公平。於是乎在台北市政府在該年公布了府都二字第84064377號公告之「修訂台北市
主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」規定，該計畫案內變更之商業區建築基地於申請
變更使用時，除需符合變更規模限制及社區參與規定外，並應依變更商業使用之回饋
土地比例原則等規定辦理回饋後，始得做商業使用。
在這個計畫案當中，總計變更商業區149處、面積303公頃，並針對已變更為商業區之
基地，就「建物變更使用」、「基地新建改建」、「街廓整體開發」及「土地整體規
劃」等不同之開發方式，分別訂定樓層及面積等規模規定，並針對「建物變更使用」
及「基地新建改建」，正面列舉應辦理社區參與之項目。另規定依不同變更商業使用
類型訂定不同回饋土地比例（自15％至35％），並得視實際情況改以等值之樓地板面
積、停車空間代替或依相關法令以繳納代金代替。回饋樓地板面積數量之計算，以回
饋土地面積乘基地平均容積率再乘以0.7為原則，至提供停車空間部分，以每20平方
公尺樓地板面積算1個停車位計算，詳細計畫規定，商業區變更除符合上述變更原則
外，依個別基地條件與開發方式之不同，仍應符合下列變更條件（含適用政府主動變
更原則及人民陳情案處理原則者），始得依本計畫之規定辦理，否則仍維持原計畫。
而這就是所謂的〝依據都市計畫說明書規定辦理，始得作商三使用〞的由來。
至於住四真的變過成商三了嗎？根據該計畫的規定，本案商業區檢討原則上以不變更
使用強度為原則，惟基地規模達1千平方公尺以上或與鐵路、捷運車站聯合開發者，
得經台北市土地開發審議委員會同意後或於擬(修)訂都市計畫時酌予調整，但如為增
加容積者，則其回饋數量亦應再予增加（增加數量依程序由台北市土地開發審議委員
會及各級都委會決定）。所以這句話可做為商三使用，指的並非是使用強度，而是所
謂的使用項目。同時在變更回饋的過程當中，還得要視情況做不同程度的回饋。
當然，這樣煩雜而又充滿公平正義的規定自然不受要大賺錢的開發商歡迎，因此自該
計畫公布的10年之內，申請的案件不到十件。
到了94年市府終於對於此一計畫做了放寬的修正，包括程序的簡化，住變商的放寬，
重要的是回饋內容的檢討，修訂放寬回饋之條件，如由住宅區變更為商業區之基地，
原分區依本市土地使用分區管制規則已附條件允許使用之項目，申請作變更後商業區
許可之商業使用，免予回饋。或著為配合重大政策及產業發展需要，得視個案需要循
都市計畫程序，經臺北市都市計畫委員會同意後，免予回饋。
其中當然我們看到了利益團體遊說的斧鑿痕跡，不過從市民生活型態與經濟發展的角
度來看，這樣的改變仍然是有必要的。
至於使用強度放寬了嗎？的確有了比較明確的規定。新修訂的內容裡面規定，商業區
檢討原則上以不變更使用強度為原則，惟基地規模達 2000平方公尺以上者，得經台
北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會同意後或於擬(修)訂都市計畫時酌予調
整，容積增加上限不得超過原基準容積 30％，容積增加數量依程序由台北市都市設
計及土地使用開發許可審議委員會或臺北市都市計畫委員會審議決定。所增加之容積
樓地板，於扣除營建及管銷成本之淨利益，應回饋50％，並登記為臺北市所有，前項
應回饋之樓地板經市府同意，得採代金方式代替。因此，在以上的基地規模以及政府
審議之下，有可能增加土地的使用容積30%，也就是300%→390%，不過這還不包括需
要做必要的回饋。
因此你說有可能變成560%？......我覺得這跟大陸放棄武力犯台一樣不太可能。