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錢進第六都－10大爆發區－桃園
【文、圖／企研室】升格、捷運、航空城，任其中一項，都足以為房市帶來大
利多，當三項利多湊在一塊，就變成房價升空的推進器，桃園房價從此一日千
里，成為全國矚目、資金簇擁的燙金第六都……
當台北市多數區域房市轉為清淡之際，西南側的桃園縣去年前還是資金炒作的
處女地，但如今集結了升格、捷運、航空城等各大題材於一身，於是桃園房市
成為市場資金的最佳去處。
今年以來，桃園房價掀起一波可觀的漲幅，大家都在問，『桃園還有哪裡的房
市有潛力？』因此本文為您上山下海，精選出桃園房市十大最具增值空間的地
區，並以增值空間高低作排序，為您介紹大桃園各地房市現況，讓您無論自住
、投資或置產，都能找到最適宜的地方、買到好房子。
TOP10 中正藝文特區 桃園一級地段 自住最佳選擇
中正藝文特區為民間俗稱，其實際名稱為『桃園縣多功能藝文園區』，大致範
圍在中正路、新埔六街、南平路及同德六街之間。特區經過多年發展，現在各
項生活機能已經很完善，且質感又比舊市區高出一截，不僅深受在地客喜愛，
也有不少大台北民眾到這裡自住或投資，堪稱桃園一級地段。
由於中正藝文特區內地價高漲，現在區內推案多規劃為豪宅產品，平均房價已
來到四十三萬／坪。雖然特區內房價仍持續在上漲當中，但因房價基期相對高
，即使未來可望上看五十萬／坪，增值空間只約百分之十六，屈居第十，投資
展望佳。
不過若以自住角度考量，中正藝文特區綠地覆蓋率高、街廓整齊，且人文氣息
濃厚，毫無疑問是理想選擇之一，自住評等佳。
TOP9 青埔特區 航空城指標區 捷運題材發威
高鐵桃園車站特定區俗稱青埔特區，範圍橫跨中壢市與大園鄉。青埔的優勢在
於規劃完善、建設逐步兌現，不僅有多達三個捷運站，為桃園捷運站密度最高
的地方，甚至還有新興的雙語明星學區，而上市建商冠德與國泰也已啟動產專
區開發案，讓青埔未來發展充滿前景、房價富有增值想像空間，於是成為資金
簇擁的熱門區域。
青埔特區是航空城指標重劃區，前景深受期待。
青埔下一個焦點，聚焦在軍用機場搬遷後，建物高度可從現行的二四點四公尺
提高到六○公尺，更高的高樓層大樓產品將成為投資新寵，河景住宅或高樓層
景觀戶更有可看性；惟高鐵站北側仍受桃園機場第二跑道限高箍制，房市表現
相對受限。
青埔特區可以說是桃園航空城的指標發展區，所以從中央到地方都投注大量資
源在這裡，成為房價最大支撐。保守估計，青埔平均房價應可從目前的三十萬
／坪，漲至三十五萬／坪，增值空間約百分之十六，投資展望佳。只是青埔區
域發展尚不成熟，生活機能稍嫌不足，自住評等為中性，在本次區域房價漲幅
排名列第九。
TOP8 南勢地區 低價產品搶手 自住客輕鬆購
從中壢平鎮市區沿中豐路往南，就到了南勢地區；因中壢平鎮市區房價已站上
二字頭，而南勢平均房價僅有十三萬／坪，價差十分明顯，所以不少自住客轉
進到南勢地區，讓本區相對低總價的透天案熱賣。
南勢地區推案熱點為南勢重劃區，在中壢平鎮市區相對高房價推擠之下，讓南
勢重劃區房價隨之水漲船高，未來可能飆上十六萬／坪，增值空間達百分之二
十三。然除高房價推擠與比價效應外，本區重大建設少是較大缺點，然投資展
望仍佳，排名列第八，至於生活機能與環境則尚可，但因房價低、負擔輕，自
住評等為中性偏強。
TOP7 楊梅地區 五楊通車效應 吸引置產買盤
五股楊梅高架道路於四月二十日通車，誠屬桃園重大建設落實的第一張支票。
然而五股楊梅高架道路雖有『楊梅』二字，但楊梅卻無交流道可上下五楊高架
，怎能說楊梅房市也受惠呢？
『外行的看當下，內行的賭遠景』，這就能一語道破楊梅房市為何轉趨熱絡了
。據挑園縣交通局指出，交通部在五楊高架通車後，預計在沿線興建蘆竹、中
壢與楊梅交流道；倘若這張支票能兌現，楊梅在國道一號沿線屬相對低價，日
後深具補漲潛力，所以吸引不少投資買盤率先搶進。
以楊梅目前平均房價十三萬／坪來說，以後漲至十六萬／坪機率不低，增值空
間約百分之二十三，投資展望佳，排名列第七。楊梅商家主要聚集在大成路、
中山路一帶，生活機能還算可以，自住評等只給予中性偏強。
TOP6 廣豐重劃區 八德菁華區塊 挑戰區域新高
廣豐重劃區位在大湳市區北側，為廣豐舊廠捐地變更重劃而成的一般住宅區與
工商綜合區，是大湳市區質感最好的區塊，目前平均房價約為二十四萬／坪，
為全八德房價最高的地區。
由於廣豐致力於工商綜合區招商，宣稱此處發展前景勝過中正藝文特區，並將
打造成桃園的信義計畫區，再加上桃園捷運綠線就是沿介壽路興建，讓此區房
價更具支撐。
種種利多讓重劃區一公開標地就不斷創新高價，連帶驅使房價往上墊高，末來
房價上探三十萬／坪應沒問題，增值空間百分之二十五；但迄至目前為止，工
商綜合區招商效應暫未顯現，捷運綠線也未動工，投資展望暫為佳。不過此區
環境良好，周邊生活條件也很不錯，自住評等為佳，房價漲幅區域排名列第六
。
TOP5 中壢平鎮市區 建設催化買氣 追價意願強烈
以目前桃園幾項重大建設而言，無論已通車的五楊高架、機場捷運第一階段通
車、桃園航空城等題材，與中壢平鎮市區都沾不上邊，但相關建設卻鼓舞當地
區域客信心，追價買盤十分強勁，各建案銷售速度都能提升不少。
自住、投資或置產買盤信心鼎盛，原因是隨著各項重大建設落實後，買方預期
未來中壢的建設支票也會如法炮製，包括五楊高架中壢交流道、桃園捷運藍線
，以及航空城相關建設會為中壢、平鎮帶來發展契機，遂成為房市熱絡的導火
線。
中壢與平鎮市區現已經很難找到單價一字頭的個案，平均房價已站穩二十萬／
坪，在買盤追捧之下，房價很可能跳至二十五萬／坪，增值空間約百分之二十
五，投資展望極佳，未來房價漲幅區域排名列第五。而中壢與平鎮市區各項機
能完備，缺點是除海華特區外，不少路段稍嫌老舊擁擠，自住評等為佳。
TOP4 大園客運園區 捷運通車預期 老牛即將翻身
交通部為推動亞太營運中心，在大園南港、竹圍一帶規劃『桃園航空貨運園區
暨客運園區』，其中客運園區大致範圍為大觀路、環區西路，環區南路、環區
東路與環區北路所圍之區域，本重劃區與青埔特區是航空城範圍中，最早重劃
完成並開發的重劃區。
雖然大園客運園區從約六年前就開始開發，但因位置偏僻、土地使用分區限制
嚴格，業者推案不易，而房市能見度亦不高，過去房價一直漲不動。但隨著航
空城題材發酵、機場捷運線通車腳步逼近，且縣府預計新闢道路聯繫捷運A15
站，客運園區房市投資價值已經浮現。
現在客運園區內平均房價僅十四萬／坪左右，未來機場捷運通車後，房價可望
挑戰十八萬／坪，漲幅約百分之二十八，投資展望極佳，區域排名列第四。本
區目前為低密度開發，區內規劃三座大埤塘自然公園，環境相當清幽，惟區域
發展略慢，生活機能嚴重不足，故自住屬中性偏弱。
TOP3 龍安地區 沾明星區光環 比價效應可期
桃園市龍安地區（或稱龍安特區）位在國道二號兩側，以龍安街為核心。由於
龍安地區屬於新興的生活圈，生活機能已日漸完善，街廓質感不差，居住品質
較擁擠的舊市區來得好，目前平均房價大約二十三萬／坪，自住評價為佳。
中路重劃區泥土變黃金，鄰近的龍安地區受惠最大。
受到桃園舊市區與中正藝文特區房價快速拉抬帶動，桃園外圍地區房價啟動比
價效應，價格拉升相當快速，而龍安地區就是其中佼佼者。龍安地區另一項優
勢，來自於東側相鄰的『中路重劃區』；『中路重劃區』內不僅規劃林蔭大道
、司法園區，且距交流道更近，早被譽為中正藝文特區擴大版，業界也預期中
路重劃區未來若釋地開發，房價將不遜於中正藝文特區。
據桃園縣府最新消息，中路重劃區預定在今年辦理土地分配，明年中完成工程
施工及辦理土地點交。中路重劃區距釋地開發時間越來越近，相鄰的龍安地區
身價因而看漲，起碼也有三十萬／坪的實力，增值空間高達百分之三十，房價
漲幅區域排名列第三，投資置產評等為極佳。
TOP2 八德擴大重劃區 一字頭加捷運 正邁入初升段
八德擴大重劃區位在八德最熱鬧的大湳地區（介壽路一、二段兩側）之西南側
，主幹道為建德、興豐與豐德路。擴大重劃區的優勢在於完善的規劃，除了有
豐德、豐興、建德、興仁、瑞興等五大公園綠地，還有四處水利池塘所構成的
自然公園，質感相當不錯。
八德擴大重劃區綠地多、質感佳，房價上漲快速。
若論遠景，重劃區內未來還有捷運三鶯線、桃園捷運綠線與藍線交會，同時還
有中央大學八德校區（目前為預定地），市公所辦公處也預計移至區內。因區
內前景頗受期待，加上龐大的素地可供開發，所以在近年釋地招標時，土地脫
標價格居不斷上揚。
土地價上漲快速，加上桃園市與中壢市區房價持續攀高，部份購屋族轉進八德
買房，以及部份台北客藉國道至八德購屋，推升了房屋銷售速度與房價。目前
擴大重劃區內平均單價約十九萬／坪，然因區內近年才釋地開放，不動產價格
仍在初升段，未來不排除漲至二十五萬／坪，增值空間約百分之三十一，僅次
於過嶺地區。
因本區利多題材確實相當多，前景無可限量，惟需注意供給量過大之問題，投
資置產評等為極佳；雖然擴大重劃區發展未成熟，但因公園綠地多、基礎建設
完善、環境質感優，故評價亦為佳，在本次區域排名列第二。
TOP1 過嶺地區 桃園房市黑馬 增值可逾三成
中壢過嶺地區東側是中壢市區，西鄰楊梅高榮地區；民族路是過嶺主幹道，也
是商家最聚集的路段。過嶺東側的中壢市區的單價已經站穩二十萬以上，而東
北側的青埔特區更是誇張，不少建商已經喊到快接近四字頭。
但過嶺往返中壢市區或青埔特區，交通時間只有十餘分鐘，房價卻大約十五萬
／坪，只有青埔特區一半；隨著中壢市區、青埔特區價格持續上漲，越來越多
區外客輾轉到過嶺買房子，尤其是過嶺重劃區，現在補漲行情蠢蠢欲動，初步
上看二十萬／坪，增值空間約百分之三十三，為大桃園房市潛力最雄厚的區域
。
過嶺房價還在低基期，只有青埔一半，補漲可期。
過嶺地區目前推案集中在『過嶺重劃區』，該重劃區大致範圍是民族路五、六
段與松仁、松平路所圍之區域，現正在起步階段，但已吸引許多眼光精準的投
資者搶進。過嶺重劃區尚在發展階段，缺點是位置較偏，優勢為房價還在低基
期，投資置產展望為極佳；然重劃區在發展成熟前，生活所需要到民族路或中
壢市區才能補足，因此自住部份評價為中性，但在未來區域漲幅排名，可列為
榜首。
房市亮麗 政策仍待落實
無論是捷運、航空城或是升格，都是推升桃園房市市況熱絡不可或缺的因素；
然而，房市雖然銷售暢旺，但平心而論，政策兌現程度遠遠跟不上房價上漲幅
度。迄至今日，只有五楊高架在催促聲中趕鴨子上路，其餘的不是延宕，就是
空中樓閣，流於紙上談兵。
政策落實程度如何，攸關地方未來發展，牽繫房市投資風險，桃園當然也無法
例外。從目前來說，官方確實有意推動航空城等各項政策，但動作彷彿慢郎中
一般，航空城就是最好的例證；不過民間仍衷心希望政策支票能夠一一兌現，
打造大桃園成為幸福的第六都、幸福的宜居城市。
3.心得或感想:
住展每次評青埔特區的生活機能都評中等，真的很令人吐血。
下等就下等 有什麼好怕評低的，難道事實還怕人說？