各位房版前輩大家好
小魯一事請教
上一篇po文 房仲口中不缺的屋主
由於時間迫在眉梢...壓力變大了
突然變的好心放手成全本魯
就這麼成交了
而且還比我原先出的總價更低成交
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問題來了
簽約問題實在複雜...竟然仲介也不懂!根本暈倒
由於簽斡旋時有附加條款
1.契約總價核貸8成否則此契約無效
2.貸款以房貸為主，非使用信貸補足
該屋主同意此兩條情況下簽了斡旋
但是這陣子為了買這間房子
四處走訪跑遍多間銀行多間房仲
10個人有10種不同答案(不管是銀行還是房仲都有完全不同答案)
按理說此種預售屋讓渡應該是
原買方當初與建商簽的買賣合約價金 讓渡給承接方 就是我
EX：
當時合約價金1000萬 但我用1100萬跟原買方承接
這時原本的簽約是3自備/7貸款
亦是說原屋主己付建商300萬 而與銀行貸款700萬
我只能承接原屋主之當時條件
得拿出300自備+(1100-1000)的價差=400萬給原屋主
那麼光是這一點就已經足以讓此契約無效了呀!
後來走訪銀行，
A銀行說，待我買到後會用他們銀行自行鑑價的價金核貸
但是基本8成應該沒問題(前提是本魯的送審資料沒問題)
B銀行說，由於此銀行是當時承辦該建案整批土建融銀行
他們在起造之時就以經對該建案之未來鑑價 就是1000萬
所以我要承接銀行是不會再次重新鑑價的！
頂多是調整貸款成數為2/8 一樣看我條件
C銀行說，我們簽約後要簽一份 預售屋讓渡同意書，
書面載明原買方用1100萬元售予新買方。
然後同樣銀行會進行鑑價取低的，
但是可以貸到85% 40年+3年寬限 約1.7%利
C專員說，他作房貸15年資歷，又辦過無數次的同類型案件
其他甚麼都不懂的銀行我就不多說了
到這邊我心有所屬的當然就是C銀行 因為在跟他對談的過程
發現他實在專業 跟前面AB都截然不同
於是我很立刻聯絡仲介詢問
仲介：
此讓渡同意書等同換約完成
只要一簽完，該預售屋權利即轉換到我名下
同時原買方隻付1/1000的手續費給建商
我：
那這樣如果權利到我名下，
最後又因為我的資歷太差銀行不核貸，
這樣預售屋合約又在我名下，我沒辦法付給建商貸款價金
豈不等於我毀約 賠15%房價
那這樣我簽的契約不就很矛盾?我的契約附件不等於白簽?
仲介:
那可以在簽契約的同時再次加註一條新的附約
若無法順利核貸原買方須無條件再次將預售屋合約收回
不過建商手續費會再次損失，看誰支付
我仔細翻閱預售屋買賣書
發現到有一條款
1.預售屋讓渡需支付1/1000 手續費
2.讓渡僅以1次為限
那麼我承接來了不就等於轉不回去...
我：
難到沒有辦法先簽一份讓渡意向書(意向書是銀行跟我說的)，
然後讓我直接送件辦理貸款嗎?等核貸再辦正式讓渡不行嗎？
因為其實這整個流程都弄得我好亂
1.光是自備款就以經很麻煩了~我必須支付450萬的自備
這筆資金是有的，但本來準備是要裝潢用
2.若銀行順利核貸會撥款原7成給建商/價差給原買方
但我還是得先壓著450現金在原買方身上，倘若銀行核撥
他又不退給我，我就悲劇了！
3.我本來想到的是履保，結果仲介公司竟然沒有履保專戶...我暈倒
感覺現在整個流程超沒保障
4.之所以跟這個仲介簽是因為，他簽專約阿..........
以上文長
懇請有經驗的前輩分享一下經驗吧!感激不盡
預計下周連假前就要約簽約了。