※ 引述《SDboxer (慵懶大喵~)》之銘言：
: ※ 引述《lienchi (...)》之銘言：
: : 我知道電子公司就算賠錢還是要生產東西繼續賣，即使是賣一個賠一個還是要生產（因為
: : 機器都買了，停產賠更多）。不過房子呢，最近看房子，建商都說什麼讓利之類的，說土
: : 地有的沒的成本高，可是讓利只是賺多賺少的差別吧，好像不太會低於成本賣？只是很好
: : 奇如果因為通膨物價大漲（最近衛生紙飲料食物都漲了）導致建築成本大增，但房屋市況
: : 差走跌，新成屋中古屋大跌，這樣建商還是持續蓋嗎？但高於成本的價格賣就賣不出去啊
: : ，不然就只能低於成本賠錢賣。但印象中建商好像不會像電子公司即使賠錢還是要生產訂
: : 低於成本的價錢賣？如果蓋了無法高於成本賣就寧願變成庫存？如果建商新屋建築成本遠
: : 高於成屋行情是不是就乾脆不蓋了？
: 看到該篇的回文~
: 深感部分人士對於建築業運作之無知
: 分不清建商跟營造商
: 這邊做簡單解釋 連運作都不了解 怎麼拆單價分析~
: 對最後不動產的總價下定論及評估未來趨勢
: 蓋房子主要分成三個部分
: 1.建設公司(建商)
: 2.營造公司
: 3.工程行(小包)
: "建設公司"就是出資人
: 花錢在全台各處買到土地
: 找建築師畫圖 找營造公司興建
: 未來興建完成取得使用執照擁有產權的人
: 擁有產權就能將房子賣給消費者進而從中獲利
: 感覺也沒什麼 為什麼常聽到有人說建商很好賺?!
: 原因在於建商這個出資人的資金來源
: 舉例來說一個建設案 土地取得6000萬 營建直接及間接成本4000萬
: 建築成本一億的案子最後總銷1.2億 賺了2000萬
: 所以一般的建案的利潤大概設定在15~20%
: 但成本一億都是由建商自己掏口袋出資的嗎? 絕對不可能
: 建商大概只出2000萬 預收屋收2000萬 其餘6000萬是向銀行貸款
: 所以建商實際出資2000萬 獲利2000萬回來
: 如果景氣走揚總銷1.4億 建商投資2000萬獲利4000萬!!!
: 會這麼好賺的原因在於槓桿玩很大 資金幾乎都是別人的 預售甚至是無息的
: 今天如果銀行願意借你10億投資買股 你買到漲停板10%
: 隔天把10億還給銀行 你瞬間賺1億
: 但在於銀行不會借你10億 但會借建設公司10億 甚至百億
: 今天案子結束 建設公司投資2000萬獲利2000萬
: 帶著滿滿的現金4000萬 下一步該做什麼? 當然是關掉公司
: 避免我賺的2000萬因漏水或是其他糾紛 把已經入袋的獲利又吐回去
: 如果仍看好將來的景氣 就4000萬在拿出來開新建設公司 繼續做同樣的事
: 如果看壞就帶著4000萬遊山玩水 或低價取得土地等景氣復甦再來
: 所以不存在建商賠錢還要不斷的出資蓋房~~
這就是說景氣好的一案建商 很多在景氣翻轉之後 就會倒閉 因為越做心越大
講實際正常在做得都會繼續做下去就是了
至於槓桿部分是真的滿高的 我們家大概是一比二去搬
我小時候想說太貴 扯高 要去當流浪漢 長大之後發現根本超保守
同期創業 沒垮的 就我們家最窮 超幹
很多都開到一比三一比四 越大公司 越有能力搬越大 超諷刺的
頂新1%現金買豪宅就是這樣 用信用去借錢=無本
: "營造公司"是實際在工地現場興建建物的
: 他可以是直屬建設公司的 或是接各種不同建商 或投標政府工程的
: 或是不蓋房子 蓋科技業廠房 醫院 學校 橋梁道路工程等
: 之前算有良心營造公司倒畢 還一堆鄉民很開心 他又沒蓋什麼房子賣給你
: 另外營造公司與建商不同 分成甲級 乙級 丙級營造 建商完全沒分
: 很多工程會限制營造商的等級~
: 等級不到是無法投標的 只能隨時間跟承攬更多的工程不斷長大
: 所以營造不會像建商隨便倒閉
: 要也是賣人 甲級營造牌可以賣到1000萬
: 營造業的利潤大概落在6~8%
: 所以剛剛總銷1.2億 營建成本4000萬的案子 營造商大概賺320萬
: 建商輕鬆賺2000萬 營造商在工地風吹日曬才賺320萬
: 所以之後很多營造商有錢後 會自己跳出來當建商
: 當然有些營造商走困難度高專業度高路線 專注承攬工程
: 如果能承攬到政府百億標案 也可以賺個幾億
: 但現在太玩造型 且低價搶標不斷 低價搶標發現小包發不出去 做到一半倒的也不少
: 建商沒利潤是絕對不會蓋 只會趁機低價取得土地
: 但營造商就可能找平盤或略賠的案子做 原因在於養人練功
: 不然人都跑了 等有標案或建案 要再重新找人組織團隊 就來不及了
: 且工地是很講究能力及經驗的累積
: 所以這也是為什麼台灣建築品質低落的原因
: 很多營造公司不願在沒案時砸錢養人練功 沒案就給低薪逼人走
: 有案子做 發現難度高 但有能力的人已經跳巢或轉行科技業
: 但標到案還是要做 就趕快徵人來隨便亂做
: 結果做不出來或工程困難無法克服 拆除重作比起交給專業團隊多花好幾億
: 驗收過就過 驗收不過就倒閉~
差不多 很多票嘎不過去 就會找金主注資 講實際名子沒變 股東都不知道換到哪了
我論文本來要做相關的 廠辦利潤最高 做廠辦最賺 給錢不手軟 單價最優
商辦還不錯 住宅很普通
最鳥的就是公共工程 公共工程就是不賠 打消薪水跟其他固定成本就偷笑
淡江大橋流標幾次了 找個國外建築師競圖 中興工程拿下工程
開這種營造標 根本沒廠商要去 我看又要政客跑去施壓了
練功就GG了 不讓國外進來 因為黑白兩道都要撈 本土自己搞 品質差不多都這樣
待遇太爛 沒人要搞營造類研發 台交成央土木都擠進去公職 國營 科技業設備廠務
養牌賺錢還真的是不錯 這很多黑幕 就不多說了 我覺得跟房價有點無關
我跟電資學弟討論 可以這樣理解
APPLE 賣消費者=建設公司 大小M日月光 設計品管測試=建築師以及工程顧問公司
台積電=高性能鋼筋水泥商
鴻海組裝=營造廠 很粗類比大概是這樣的關係 我也不是很清楚
私人案子 會省下 測試 監造這部分 就是不需要工程顧問公司
營造廠直接對到建設公司驗收概念
營造業統包是可以有效降低利潤 一條龍
到底科技業為什麼不搞一條龍 像三星? 感覺比較有競爭力啊