※ 引述《Shadou (雪刀)》之銘言：
: 想知道老公寓都更成大樓為何很難成功?
: 以中山區的四層樓老公寓來說 一坪50萬
: 改建新大樓後 一坪約90萬
: 建築成本加計管銷抓每坪20萬
: 4層樓改建12層樓
: 以五十坪的地坪來設算
: 改建後90*50*12-50*50*4-50*12*20(建築成本)
: 利潤約3.2億 就算扣掉原住戶一坪換一實坪90*50*4/0.7(公設)
: 建商還有賺6000萬以上
: 且老公寓屋主一戶30坪來說 一戶賺有1000萬
: 這樣為何還會失敗呢?
: 因為住戶要更多 還是建商要得更多?
吃飽太閒來回一下
因為法規不是你想的這樣阿 以台北市大家四樓公寓有的第三種住宅區
建蔽率45% 容積率225% 你50坪的地我只能蓋22.5坪的範圍往上長
剛好蓋個8樓放滿 然後你本來的住戶有50坪的地 房子隨便算一層40坪就好了
剛好一人分回二層 就沒了 那來一堆可以賺
再來講到都更 台北市最小規模必須500平方公尺以上 所以50坪根本不可能做
你最少就是五棟透天或3棟雙拼公寓才能申請
前面推文的講到 一樓跟頂樓
一樓面積縮小 有換到樓上的跟你說我店面換樓上二間
我一樓外推跟使用地下室的面積你通通要補我
頂樓加蓋我要換回一樣面積
（這幾年住戶好講一點,大部份都同意使用權的部份補償裝修費用）
地主條件都談好還要看建築法規 這幾年愈改愈難做
一下無障礙 一下要北向日照 一下沒有坡道平面房子沒價值
住戶還想照自己的意思跟移積木一樣移動平面設計
最後還要考慮到分回的幾戶能不能在市場上賣
（幾年前都更設計50坪上下的,這幾年分回房子後賣的慘死）
就算你全部都談好後 送到市政府 案子多審個二年不要緊
住戶隨時給你陳情案子就放個半年再協調
審到一半 他就跟你說一句 做都市更新要符合公益性
你看你要不要認養一些公益設施 或是設個托育中心還是youbike站
這條件你能叫住戶吸收嗎？
然後還有什麼 你蓋三年要不要租金補貼? 要不要搬遷費?
蓋房子的時候 遇到鄰損要不要處理 台北市一堆地都軟趴趴的
不是要說建商有多難賺 其實成本就在那邊 大家都會算
難的是以台北的情況 我講一個最簡單
住三4樓公寓的回去算一下土地跟建物的比例
建物除土地的沒有小於2.5 不出錢的情況下 都分不回原室內一坪換一坪
之前才幫一個鄉民算 台北行情可以賣到80~90萬的地區
4樓公寓 不出錢每戶室內會少個3坪 也是gg
至於有人說投丁丁喔
講一個現實的 到現在之前4,5樓老舊公寓還一堆案子在裡面卡
這種不是一個政治人物選上市長就可以解決的
你看那位設計厲害的局長 對都更做了什麼？還不是只能做公有地的都更
副市長也是~出來直接一句 我們不跟私有地談條件
https://news.housefun.com.tw/news/article/152405182846.htm