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買房乃人生大事，除了挑選地段與房型，如何看懂實際坪數也很重要，高公設比不代表
能享豐富公設，另外像是地下室停車場則最容易被「虛灌坪數」。買屋先看權狀，釐清
實際坪數，搞懂公設比計算方式，才不怕房子坪數被灌水。
買房時大家最關心的實際坪數，就是房屋權狀內登記的主建物面積，簡單講包括客廳、
臥室、廚房、衛浴…等日常會使用到的室內空間，屋簷、雨遮、露臺…等則不計入主建
物內。至於附屬建物（例如陽台）、或共有部分（即各種公共設施），同樣不包括在主
建物裡面；尤其是共有部分，也就是所謂公共設施，要注意的細節特別多，以當層的公
共梯廳舉例，公共梯廳與走道若沒有最佳配置，這些多出來無用的空間，對公設比的影
響就很高，如果是健身房、社區大廳之類屬於社區全體住戶共同使用與擁有的公設，坪
數會由全社區的住戶均攤，但當層的公共梯廳，則是由當層的住戶數均攤。
車位部份也要特別留意，由於停車位尺寸是固定的，大車位為4.12坪（250㎝×550㎝）、
小車位為3.83坪（230㎝×550㎝），車位與車道實際登記的面積從6~15坪都有，關鍵在於
車道面積的分配方式，有些社區會把車道面積劃入車位計算，有些則把車道面積算成公
設，因此在購買之前，請再三確認車位權狀的坪數；反之，如果你沒有購買車位，當然
就不必分擔車位與車道的公設。
21世紀不動產企劃研究室表示，現在台灣大部份新建案，公設比動輒高達30%左右，以車
位與車道來說，如果計算方式不同，就可能發生以下2種情況，假始A與B兩個社區，公設
比都是32%，不過A社區停車位面積，在權狀上顯示為12坪，甚至社區還有游泳池、健身
房、交誼廳…等豐富的公共設施；但B社區車位坪數只有6坪，且社區裡幾乎沒有公設，
那可能是B社區把車道面積算成房屋的公設，也就是俗稱的「虛灌坪數」。不僅如此，同
樣是32%的公設，3000坪與500坪的基地標準大不同，同樣以公設比32%的標準來看，基地
愈大代表住戶能得到的東西愈多，這些在購屋前不妨都列入考量。
21世紀不動產企劃研究室最後建議民眾，購屋前一定要把權狀所有項目計算清楚，尤其
要仔細確認共有部分的坪數，如果建案公設比高得嚇人，但實際用起來卻無感，那可能
懷疑是被建商灌水；另外很重要的一點是，要考量是否會使用到公設，畢竟錢都付下去
了，卻買了用不到的公設，未免也太可惜了吧！
心得
這篇頗實用 尤其買房前車位權狀真的要看
另建案公社比也要了解 不然真的只是浪費錢買了用不到的...