最近在想新成屋與預售屋的價格問題，想寫出來請大家評評看:
假設有三間條件一樣的房子:
A 是剛蓋好的新成屋 2000萬
B 是預售屋三年後交屋賣 2200萬
C 與 B相同但先建後售，目前建商/代銷估計三年後開賣 2300萬
B與C能買到的房子可說一模一樣，交屋時間也相同，差別是買B的要先繳訂簽開與工程等自備款比如說兩成444萬，所以比賣得三年後開賣的C便宜，但也冒些完工與品質的風險。
其實還有個B1, 算是B完工後投資客拋售的房子。若有C可比，那應該也賣2300吧? 但轉一手成本墊高了。
問題是A與B/C的比較。A與B較難直接比，A與C比相對單純。若覺得一模一樣的新房，三年後會漲 15%, 那麼A與C就等價。
若 B 與C的差價合理，A與C的差價也合理，那麼 A與B的差價自然合理。差別可能是現在的貸款條件，與三年後不一定一樣。
也許三年後資金沒這麼寬鬆，升息後貸款利率較高。但即使現在買，三年後也會被升息，差別是前三年享受比較低的利率。當然也可能三年後能貸的成數可能有所增減。若央行不只升息也減少貨幣供給，那麼很可能影響到貸款成數。
所以，買成屋與預售屋的差別，主要在未來的不確定性。雖然建商會賣你一個夢而賣得比較貴，但理論上建商也必須把不確定性部分折價給你，也就是前述的 B 與 C 的差價。這個差價是否足夠，就看買主的判斷了。
這個不確定性，就是C在三年後的售價，可能從 2100~2500都有可能的意思。
如果多數人偏好風險，則預售屋可能賣得偏貴。
如果多數人規避風險，則新成屋可能實質上比較貴。