作者:
buji (卜基)
2021-10-10 12:20:55最近在想新成屋與預售屋的價格問題，想寫出來請大家評評看:
假設有三間條件一樣的房子:
A 是剛蓋好的新成屋 2000萬
B 是預售屋三年後交屋賣 2200萬
C 與 B相同但先建後售，目前建商/代銷估計三年後開賣 2300萬
B與C能買到的房子可說一模一樣，交屋時間也相同，差別是買B的要先繳訂簽開與工程等自備款比如說兩成444萬，所以比賣得三年後開賣的C便宜，但也冒些完工與品質的風險。
其實還有個B1, 算是B完工後投資客拋售的房子。若有C可比，那應該也賣2300吧? 但轉一手成本墊高了。
問題是A與B/C的比較。A與B較難直接比，A與C比相對單純。若覺得一模一樣的新房，三年後會漲 15%, 那麼A與C就等價。
若 B 與C的差價合理，A與C的差價也合理，那麼 A與B的差價自然合理。差別可能是現在的貸款條件，與三年後不一定一樣。
也許三年後資金沒這麼寬鬆，升息後貸款利率較高。但即使現在買，三年後也會被升息，差別是前三年享受比較低的利率。當然也可能三年後能貸的成數可能有所增減。若央行不只升息也減少貨幣供給，那麼很可能影響到貸款成數。
所以，買成屋與預售屋的差別，主要在未來的不確定性。雖然建商會賣你一個夢而賣得比較貴，但理論上建商也必須把不確定性部分折價給你，也就是前述的 B 與 C 的差價。這個差價是否足夠，就看買主的判斷了。
這個不確定性，就是C在三年後的售價，可能從 2100~2500都有可能的意思。
如果多數人偏好風險，則預售屋可能賣得偏貴。
如果多數人規避風險，則新成屋可能實質上比較貴。
作者:
z520314 (知足常樂 多貪則憂)
2021-10-10 12:24:00成屋風險低但相對較貴，預算成屋選擇就只差異在頭期款是否足夠，但買預售好處是銀行鑑價三年後比較能跟上
目前預售屋根本都在漲 看什麼時候資金飽和吧一堆人都當股票在買當投資
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2021-10-10 12:35:00屋齡差三年 使用時間也差三年
資金夠就買成屋，預售屋是讓資金不足的人有緩衝期繳頭期款
作者:
IBIZA (溫一壺月光作酒)
2021-10-10 12:54:00你是不是搞錯甚麼了?現在會有預售賣三年後價, 基本上是大家搶購的結果, 事實上你看新成屋大概也是漲上去了, 只是新成屋沒有整案價格參考一般來講, 預售屋大概就是當時同等級的成屋價, 甚至略少一點像你這三間, 購屋者直接選A就好, 幹嘛多付錢還要晚兩三年才得到房子 還得冒險?正常的情況應該是A已經被搶購完, 才輪得到B跟C
作者:
nenpow (...)
2021-10-10 13:02:00現在市場就不太正常，太多人是沒錢想買，搞得預售比新成屋吸引人
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buji (卜基)
2021-10-10 13:40:00我所看到的預售屋多年來開價一直都比新成屋高同區域成屋價其實也都漲上去了三年後B/C交屋時，A變成3年屋，價差仍在不是嗎?
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ppnow (no ways)
2021-10-10 14:06:00B雖然要壓資金，但是可以選戶，C通常好戶都被內定完了才敢建完再開賣
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az0102 (az)
2021-10-10 14:21:00無腦A
預售屋漲價空間很大，最近大安富陽開價破百，結果對面的達永預售屋跟著水漲船高
c你可以選的方位 層數都很少，很難滿意畢竟都是人家挑剩的，那如果是建商刻意保留價差一定不只這樣
作者:
buji (卜基)
2021-10-10 20:33:00現實不太可能有完全相同的ABC.這只是討論用2000, 2200, 2300 是假設值
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moda (neomodaisback)
2021-10-10 22:02:00完全相同條件，A絕對比B貴
作者:
ULISS (查無此人)
2021-10-10 22:31:00A比較便宜看不出來嗎？
作者:
buji (卜基)
2021-10-10 23:51:00B2200是3年後的價錢，工錢會漲錢會貶值B與C誰貴，三年後才知道吧?
作者:
abasqoo (德莫尼克)
2021-10-12 03:32:00傻子也買A ，不住還能出租 預售錢還卡著