作者:
Tosca (hi)
2024-07-15 09:28:12: 推 markyoung: 公寓就算了，我台中蛋黃區老大樓單坪只有蛋白新屋的一 07/15 09:06
: → markyoung: 半價才奇怪 07/15 09:06
是真的很奇怪
以前看過某投資客大師的說法
大約是這樣換算
預售屋如果單價算10
二十年大樓大概就8
四十年公寓大概就7
行情大概這樣換算
所以如果預售賣40
二十年大樓行情應該要32
四十年公寓行情應該要28
低於這價格都是偏低
: 推 CoachKuester: 真的，沒都更潛力的老公寓愈來愈難跟上 07/15 09:16
這你就說反了
都更潛力來自於預售屋價格
就是因為存在巨大價差
所以拆掉重蓋在賣還是會有利潤
至於原屋主想要一坪換一坪
這根源在容積率
他必須本來容積率沒有用完
新蓋大樓才能蓋更高蓋更多戶
才有可能分給原住戶之外 還有剩的可以給建商賣
中南部以前是沒辦法推動都更的
因為新大樓價格太爛
才不過六七年前
鳳山一坪新房都還在15-20萬
當時鳳山區的公寓是要怎麼都更??
建商根本沒利潤可言
但現在不是 現在鳳山新房都在30萬以上甚至準備站穩40
差不多就是新北十幾年前的情況
那時候新北就已經有一些都更案了
所以房價一直噴
中南部舊公寓舊透天才終於有機會談都更
老實說以前都更話題都是台北人才有的
中南部哪有都更這種事
老房子就是老了等著爛而已
要嘛建商整排收購直接打掉重蓋
怎麼可能有台北那麼複雜還談分配甚麼的
但現在中南部房價一直噴
中南部終於可以開始談都更了XD
每個住一輩子爛公寓的老高雄人老台南人
轉眼準備發大財
我覺得也算政府德政啦
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NＩ
<) 2024-07-15 09:38:00
高雄地那麼多，建商幹嘛花時間談都更
所以我才說這八年選民進黨有買房的都賺翻了。希望房價跌請選國民黨
作者: evil0108 (擁抱黑潮) 2024-07-15 09:47:00
都更還有一個前提是素地幾乎蓋滿 目前只有雙北有條件
作者:
josh17 (珍惜資源)
2024-07-15 09:47:00房價跌投國民黨，我是不是看錯什麼
作者:
kutkin ( )
2024-07-15 09:47:00地很多但是不精華高大如果不是台積不知道躺多久
作者:
timmer (.......................)
2024-07-15 09:50:00作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 09:51:00其實新北的金山萬里土地也很多..XD
作者:
timmer (.......................)
2024-07-15 09:51:00都更改建機會
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 09:56:00基礎邏輯就是重建後增加的樓地板利潤至少要夠營造成本才開始有都更機會 建商又不是慈善事業 那容積樓地板
所以我說沒都更潛力的價格即使預售飆漲也跟不上漲價啊，法規上不準（例如狹窄巷弄裡）就算價差再大也沒意義阿應該是說面積不到或是沒臨馬路根本沒機會的那種
理論上是這樣，實際上還是要看市況，在建商的產能、人力有限的情況下，把資源花在都更整合 vs 外圍買地，只要後者淨利比較高，就沒有理由搞都更。
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:08:00你們都想太多了.單純公寓比較晚漲而已..XD所以快點多拋出來賣.我買完這一圈老屋就回來幫你們公寓解套.公寓為啥500還沒漲.
作者:
foda (啾咪)
2024-07-15 10:09:00推，預售屋價格應該是 key
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:09:00因為旁邊38年老屋600還沒漲.而等到38年老屋漲到800,公寓就開始往700邁進.時間差董媽..你們很愛在變化中的市場做切片討論耶.XD
作者:
toto123 (煩.....)
2024-07-15 10:10:00老房子持有成本很低 怎麼輸
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:10:00又不是死屍的組織切片.他是一個變化的市場,你不可以在劇變當中切片討論.那你會把自己的大腦搞成糨糊.
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:10:00你越困難整合(不臨路就要跟有臨路的整合) 就越需要利潤
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:11:00全台灣只有台北的公寓有反應都更.其他都沒有.
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:11:00但也可能剛好剛好啦 都更蠻多剛好該地有人跟建商有熟悉的
作者:
toto123 (煩.....)
2024-07-15 10:11:00C大 其實 台北市 很多都有行無市
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:12:00就開始談 利潤只是先決條件 不一定你這好賺就會談你
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:12:00
高雄地這麼多 建商可以自己造鎮啊 遠雄不就示範過很多次 那些荒地地主巴不得有人跟他買
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:12:00台北反映都更,變成價格會比較高.所以變成買盤要有一定都更預期才買.這自然買盤變少流動性差一點,但行情還是在那裏.其他都市沒反應都更,所以反映的就是居住價值.因此流動性是穩定的.這是他價值的成分問題.高雄哪邊可以造鎮?
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:13:00
台北是連外圍都滿了 只能談都更…
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:13:00遠雄沒在高雄造過鎮阿.高雄的重劃區其實很少耶,其他幾都多很多.不要有錯覺.高雄建地很缺的...政府在壓縮供給很久了.市場不要靠感覺啊,靠感覺會被巴到媽都不認識.
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:18:00
遠雄在三峽造過 我的意思是只要外圍地夠多夠便宜 建商就不用花時間搞都更
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:18:00你有沒有看過高雄地圖..XD你用等比例去看衛星地圖.你告訴我,你要去哪造鎮..XD高雄往外圍找到整片空地,大概只比台北好找一點.這是一個老都市,四周蓋滿了一大堆老透天.所以你要跑很遠很遠很遠.而你對比,桃園,台中,台南...你在想一下.高雄你要蓋到哪去?通勤1個多小時媽..XD拜託看一下地圖..XD..
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:20:00
大寮那邊不行嗎 我親戚以前跟我說過他們家有建商來談
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:20:00而且這還牽扯外圍都是農地/大寮你從火車站過去要多久?距離多遠?你把這個距離和時間拿去台中台南桃園看一下.大寮還算最近最短了喔..XD你往北要超過高大和橋頭新市鎮.你往南就要到林園去了.奇怪為啥你們會有高雄空地很多的錯覺?他空地很遠耶.不然金山萬里也有空地阿..XD另外高雄到大寮的距離跟屏東到大寮快差不多外.屏東火車站到大寮會比高雄火車站過去快.因為高雄火車站過去會塞車.我常常跑台1到霧台胚車..感受很深刻.政府就很故意的緊縮土地供給阿.不然把機場搬遷.
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:25:00
親戚的說法就是這樣 哈可能大家認知不同 當然你應該比較專業
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 10:25:00北邊中安路那一塊至少可以再撐個20年.親戚很多都靠感覺再說的.或是他就住在鳳山外圍,所以大寮離他很近.他沒考慮過住在火車站這種中心的人的感受.就像住淡海新市鎮也會說,新北空地超多..XD高雄就是蓋滿了透天的都市.透天很佔空間,供給的戶數又很少.然後透天蓋得滿滿的,所以空地很少.因此高雄是繼雙北後.整併老透天蓋大樓最頻繁的都市.高雄一大堆建案都是整併透天蓋地.數量遠超過非雙北的其他縣市,可能有十倍吧.就是因為,外圍太遠了,外加政府又控管土地供給部重劃.所以不如回市區等土開整併好土地賣給他.興富發在南高雄蓋的大多數都是整併.甚麼民生一號院,大悅,中正一號院,國王一號院,CBD..光興富發在高雄整併老透天的案子就超過十棟..而且號稱重蓋王的還不是他.這麼頻繁的整併老透天就是因為極缺建地.讓土開有這種整併老透天的生意可以做.另外透天大多都屋主自己住阿.另外一堆把店面當住家住的.不就講過,有一個很好笑的.本來自由路的三角窗店面租給別人.結果自由路打通復興路,就自己花大錢翻修來住.之後因為我的店面租給名店,內用客很會亂停車.就整天把他家車庫門口給停滿..XD奇怪,怎麼會路沒通出租,路通了反而跑來住哩.另外整排過去還是住了一堆屋主..所以開店比例一直不高.讓我很生氣,因為這個理由,"結市"的速度會極慢.另外,透天難收是因為屋主住裡面.出租的店面很好談的...除非是屋主自己營業.或是他是名店.不然出租的,你收了,他賺到錢再去買一間就好.還有多很多小費可以順手把旁邊大樓一起買一間走.是屋主住裡面那種最麻煩.之前有再搞中正路納編整併的就抱怨.中間卡一個住裡面老阿杯死活不肯被收.變成整塊就缺中間一個角沒辦法蓋,無解..只能擺著.
真的 整合不好談就是因為老屋主住裡面 然後拿很多錢給他還不肯走 可能一輩子回憶不能用錢衡量吧XD整合重蓋王還有誰？福懋？
老人不缺錢真的沒辦法，都快死了錢真的不重要了，夠用就好
作者:
ndilavril (ndilavril)
2024-07-15 10:59:00都更不是不可能，但破局機率極大時間超長
作者:
z5411 (bonus)
2024-07-15 11:46:00高雄要造鎮 把岡山空軍基地移走那整片可以
作者:
Sam27 (Sam)
2024-07-15 11:47:00蛋黃區是會變的，10年前北屯是郊區，現在比北區西區還蛋黃了每10-20年都會變，北屯西屯未來20年才是台中核心
我這老公寓已經才550，一年跳100到750左右了我買的從前年600，去年700，今年870才買到。
作者:
Sam27 (Sam)
2024-07-15 12:12:00妳去看建設局和都發局的報告，未來就是西屯北屯占了重大建設的六七成
作者:
DDHOWDA (DDHOWDA)
2024-07-15 12:15:00台灣都更就只有公寓而已 舊大樓根本很難 一樣死就是只能都更一次而已
作者:
hank7218 (迷途小書僮)
2024-07-15 12:35:00五福跟和平那塊及民族跟鼎山街鑫龍騰正在蓋的案子，都是收老透天打掉蓋大樓
作者:
rig2121 (阿中)
2024-07-15 13:08:00但都更還要考慮營造成本，目前營造成本也漲了3-40還是很難，至少7-80以上會比較有機會
作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2024-07-15 13:23:00收購就透天蓋,整併者還可以大賺一筆.但就是整併很困難.通常透天店面的價格換算地價,是整大塊的7~8折.後面巷弄透天的價格大概是5折.甚至3~4折.當然整併的時候屋主都會起效的拉高價格.不過同樣一塊地,你是整併透天和直接買整塊養的地.價差通常還是在20~30%..因此一堆人想要做這一塊發財,也因此一塊地有時候一堆人插旗.到頭來那一堆整併的人還要去自己談利潤怎樣分.尤其A"我後面有議長插股喔" B"你有議長又怎樣,我有都發局"之類的...呵呵.當然對於你是被整併的,你就是等他來談,他開價你要不要.其他他們的愛恨鳩葛根你無關.不過你不用期待你的土地會比照整塊的價格跟你收.除非你是正幹道店面,外加後面一整排透天他收很便宜.那你免牆可以賣到逼近整塊的地價再少一點.