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李同榮｜房地產陷入「擦鞋童理論」下半年小心反轉關鍵
2024.08.17 08:16 理財周刊
擦鞋童理論又稱零股理論，1927年由甘迺迪家族的老約瑟夫．Ｐ．甘迺迪所提出，是一種
股市理論，意指當擦鞋童都在討論股票投資的時候，就是股市交易達到最高峰之時，在此
之後股市就會下跌。
房市陷入擦鞋童理論的高風險期
綜觀目前的房市就如同擦鞋童理論，大街小巷市井小民都在討論房市，自從去年八月新青
安上市以來激發了年輕人瘋狂搶購熱潮，加上今年上半年股市發燒狂漲兩成以上，帶動游
資充斥股市與房市。
如今市場上不但擁有自備款的首購年輕人積極投入房市搶搭新青安列車，連自備款不足的
年輕人，不是從長輩支援勉強入場，就是靠不足一百萬的自備款購買零工程款的預售屋，
使得房市儼然成為一場大賭局，市場已經陷入擦鞋童理論的高風險期。
房市搶購搶貸 淪為操作高槓桿的三大賭盤樣貌
然而這場賭局也呈現出各種假性需求的賭盤樣貌：
賭盤１─成屋五年寬限期的槓桿操作：自備款不足且無力攤還本金的購屋者，勉強湊足自
備款，利用五年寬限期的低息月付，暫時取代支付租金的金額還有得找。
若五年後房價上漲，則不但可出售盈利，同時避開房地合一2.0的重稅，可謂一舉兩得，
但若五年後房價下跌出售不易又繳不起，很可能就造成銀行逾放斷頭問題，落入法拍市場
。
賭盤２─利用轉租謀取不當利差：有些長輩或投資客，利用新青安五年寬限期與低利貸款
購買成屋，再以公益房東之名向政府申請包租代管專案補助，並且獲得政府免囤房稅的優
惠，等於違反新青安協助年輕人購屋的基本精神。
賭盤３─ 預售市場當高槓桿期貨操作：由於房價逼近天花板價，部分較沒題材的建案，
蓄意把工期拉長、自備款壓低，以零工程款的高槓桿期貨概念操作，吸引長線投機買盤，
造成投機型買盤搶購，並同時把房價拉高一成，造成帶動房價虛胖的假象，此種促銷方式
若交屋時房價上漲三成就會有五倍獲利，若房價下跌，就會有斷頭風暴，也會牽動建商倒
閉連鎖反應，同時引發房市崩潰。
新青安與投機買盤 銀行貸款滿水位搶購搶貸三大亂象
綜上所述，新青安帶動不動產一股新的「素人投機」買盤，主要特色有四：
1.能力不足，乘機炒作。
2.操作槓桿，以小搏大。
3.不畏高價，高風險介入。
4.不計後果，不成功便成仁。
也因為市場搶購搶貸風波，下半年開始銀行業因銀行法72-2條限制，整體不動產平均貸款
已趨近30%的滿水位，多家銀行拉警報停止收件，造成市場三大亂象：
(一)交屋不斷延遲：包括成屋、預售市場要交屋前，才發現銀行貸款根本不收件或排隊等
侯撥款現象。
(二)房市糾紛四起：無論是成屋、預售都發生因交屋延遲的法令糾紛，嚴重打擊購屋者的
信心與買氣。
(三)銀行業核貸不公，小建商拉警報：小建商土建融貸款不易，若房價下跌，就很容易引
發倒閉危機。
所謂銀行法72-2條，指商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所
收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。但下列情形不在此限：一、為鼓勵儲
蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。二、以中央銀行提撥之郵政
儲金轉存款辦理之購屋放款。
政策兩難 市場危機四伏 下半年小心房市反轉關鍵所在
為今之計，若政府將新青安額度列為除外條款，將可多出至少五千億餘額貸款，或從郵政
儲金轉存款方式紓解，藉以化解短線滿水位風暴。
但從另外一個角度看，政府過去包括六次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市
場，房價甩尾漲勢可能又難以終止，市場風險也將大幅增加。
因此下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩、股市退燒與技術面高檔的不利影響以外
，新青安的效應遞減，加上全球地緣政治不穩定，都會是影響房市是否反轉的關鍵所在。
文／李同榮
心得：
真驚人，房地產已經從穩定投資轉變成滿滿風險了?
高點真的到了嗎，還是這些風險提醒可能只會是個案影響，價格還是不斷上去。