去年底，張小姐一位朋友表示自己有「便宜」的房子在中和，但因急需現金想賣，問張小
姐想不想接手。張小姐前往附近打探行情，意外聽說該社區是「工業住宅」，有合法性的
疑慮而沒有出手。最近，仲介告訴她，那個社區被縣政府要求繳納上億元的回饋金，房子
蓋好卻還沒拿到使用執照，張小姐不禁大呼：「好險當初沒買！」
撰文：李偉麟 攝影：張智傑
該社區就是戶數高達1363戶的「元氣大鎮」。據估算，約1.5億元的回饋金加上約3.6億元
的捐地代金，若按戶數分攤，平均每戶要補繳38萬元，而這筆錢是由建商出還是住戶自己
付，或是雙方按比例分攤，至本刊截稿為止，建商和住戶代表仍在開會討論，沒有定案。
4月17日，中和市選出的縣議員李肇南帶著2、300位住戶，在縣議會召開公聽會，與會者
包括建商，還有台北縣政府工務局、城鄉局和法制局。結論是，在公聽會後的20日內，建
商與住戶必須協調出結果，先繳納回饋金以利辦理後續的都市計畫變更程序。
由於這是國內第一起「工業住宅」在拿到使用執照前，被政府要求必須補辦都計變更程序
，並繳納回饋金和捐地代金的案例，事關這2筆錢該由誰付，影響購屋人權益甚鉅；以及
繳了錢之後，是不是代表遊走在法律邊緣的「工業住宅」就可以「就地合法」？台北縣目
前上萬戶正在興建中的「乙工建案」，都在密切觀察。
目前已經興建，但還沒有申請使用執照的「乙工建案」，在台北縣有65個案子。台北縣工
務局長李四川表示，他沒有精算戶數，但至少上萬戶。
位於南港的「大都市新天地」，是工業用地事先變更為住宅用地，再蓋建案的典範，目
前已成為南港著名豪宅。
花錢換合法空間
李四川說：「大約有1/3的用途符合法規，其他的據了解都是當成住宅在銷售。買工業住
宅的人很多，為了讓住戶不要活在不合法的黑暗中，我讓這些建案有補正的機會，大家依
法行事，變更為住宅用地。以『元氣大鎮』為例，我算過每戶38萬元，攤下來1坪約1~2萬
元，加上原來的房價，每坪大約在20萬元上下，還是比附近的房價低很多，其實是划算的
。」
一位不願具名的資深房地產研展人士，也贊同這種「花一點小錢換合法空間」的做法：「
其實現在很多工業住宅坐落的地點生活機能不錯，對這些買工業住宅的人來說，成本比市
價低很多，就已經賺到，現在又再花一點錢就能『就地合法』，等於又賺了一次。」
對於外界用「縣府卡住不發給建商使用執照」的說法，李四川有話要說。「尚未核發使照
的原因有2個。第1，施工結果與當初建照送審的書圖，有些地方不符，需要改善；第2，
有些住戶表示不知道買的房子依法不能做住宅使用，這是屬於消費糾紛，在解決之前是不
能核發使照的。一旦這些狀況都獲得妥善處理，縣府就會依法核發使照。」
許多「元氣大鎮」的住戶甚至主動打電話給李四川，拜託縣府不要發給建商使用執照。住
戶擔心，一旦建商拿到使用執照，就可以交屋給住戶，往後的事情都將由住戶自行處理，
建商可以「一走了之」，不需要出回饋金和捐地代金，也不需要幫住戶辦理都市計畫變更
程序。
對此，李四川的態度是：「開公聽會的時候，我問這些住戶，你們當初知不知道這是工業
用地？結果有8成的住戶坦承事先知情，但是就因為經濟條件差，工業住宅比市價便宜1~3
成就買了。我認為，這些住戶自己也有責任，今天如果大家決定變更，也不能把所有的責
任都推給建商。」
李四川表示，工務局手上有建商當時以住宅格局做為廣告銷售的資料，可以做為證據。無
獨有偶地，行政院公平交易委員會也在最近針對2件「乙工建案」開罰，個案「四季紐約
」及「馥華大台北」，相繼在4月10日及17日分別被罰款550萬元，而後者是建商和代銷公
司都被罰錢。被罰的其中一個理由就是，「對於使用分區為乙種工業區之建案，以一般住
宅配備為空間配置圖示。」
板橋乙種工業用地建案「馥華大台北」，因使用住宅圖示銷售被公平會罰錢。
同類個案避風頭
在北縣還有一個比「元氣大鎮」戶數更多、超過1500戶的乙工建案，預計年底要申請使用
執照。
業者接受本刊採訪時先是激動地大表不平：「如果政府覺得建商有遊走法律邊緣的意圖，
當初核發建照時就應該嚴格把關，我都已經蓋起房子了，如果政府要我變更、捐地，根本
就是不可能的事，會出大問題的！而且我的案子當初預售時，也沒有做住宅格局的樣品屋
，憑什麼說我違規使用？」
即使理直氣壯地說自己是依法行事，賣的是「一般事務所」而不是「住宅」，不過該業者
還是盡量保持低調姿態。「我現在希望大家都不要注意到我們這個案子，因為我也不想得
罪政府，到時候我也要去向政府申請使用執照啊！」
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