※ 引述《Funnnnnnnnny (Funnnnnnnnnnnnny)》之銘言：
: 小弟最近想從預售屋下手。
: 但聽說某些熱門建案一開賣就銷售一空，甚至要漏夜排隊。
: 請問各位大大預售屋準備開賣或是正在賣的資訊要從哪裡得到呢？
我非常訝異推文當中幾乎每個人都提代銷
但是就我的認知 真正第一時間是建商那邊
1.第一等級:特別關係戶,建商關係戶
最強的是收到建商專人第一時間通知
在還沒讓廣告公司開賣之前...受邀前往建設公司內
當場圖面大概看一看 票就馬上開出來下訂...
這種又俗稱為"建商關係戶"
小的也曾經仔細觀察過這種所謂關係戶的身份
首先這些身分除了建商老闆的內圍親朋好友這是不用講
接下來就是建商"可能"會巴結的對像
例如
政府官員
立法委員
各部門相關人物(自己猜)
XX局高層(X運X,X鐵X,,...我隨便作夢亂猜的:P)
銀行的放款部門高層
壽險高層
合建地主親友
口袋深且常期捧場該建商的置產客
建商多年的協力廠商
建商的大股東
建築師親友
建商高層親友
建商員工
.....
上面這堆身份是我"比較"常見的
除了建商員工跟地主親友以外...
其餘身份不外乎是位高權重不然就是口袋本身麥可麥可的
通常還沒在代銷那邊開賣之前...
就直接在建商內部那邊下手了
價格當然是比銷售中心還便宜很多(廢話)
通常也會有名額限制...
其實這些人本身就很有錢了(至少比一般人有錢有權有勢)
然而買屋又比一般人取得的成本便宜更多
所以根本就是有錢人越來越有錢
以上是第一等級的
2.第二等級:廣告公司高層/廣告公司員工/廣告公司的口袋名單人員
通常廣告公司這邊也會有一些口袋名單
例如常常捧場來買的VIP,廣告公司高層的親朋好友,專案的口袋,...
代銷或專案經理也會第一時間在還沒開賣之前就先通知
有的甚至可以買到代銷內部員工等級的優惠價....
當然就算沒有優惠價
只要第一時間來捧場而且本身大家都熟的話
那更簡單了
反正案子都是以完成業主要求的總銷為目的
所以照樣可以賣你便宜一點
到時後再用晚點來買或調漲之後多的價格來補
如果沒錢的話...喔 應該還有個方法
如果長得像帥過頭一樣帥的話
不然就去跟跑單姐姐培養感情,泡湯,看夜景,度假,交心..
如果是正妹的話...
不然就主動去跟ama大還是LDT大這種廣告公司的人員多多搭訕...
晚上陪他們聊天,看夜景,喝酒,泡湯,...然後....!#@$%^&....
這樣看有沒有機會....XD
3.第三等級:勤作功課,跟代銷混熟交朋友
就是時常關注房產動態
多多跟各銷售熟絡...或者有在勤作功課,
(基本上每個月只有去翻一下每期最新住展這已經算是有點混了)
這樣雖然不是口袋名單也不是VIP
但是至少能掌握開賣的第一時間衝進去下訂
雖然可能買的價格可能比前者高
但是至少買到的往往都是開盤價
因為通常廣告公司房屋銷售一定趴數就會調漲
最常見的就是每賣三成就調漲一次...一路調漲到最後
當然也有可能最後剩一些要衝刺clean
會把爛一點的樓層用便宜一點給他清光...反正只要達成總銷目標就可
假設今天可能代銷跟建商那邊達成要賣27萬均價
然後開盤第一時間就開價29.6,然後成交價26萬
賣了三成之後就調漲到27萬
賣了六成之後就調漲到28萬
賣了九成之後就調漲到28.5萬,或者以27.XX促銷
假設您第一時間26萬買進...在房價上升趨勢當中
直到以28.5萬作尾盤完銷...
然後也許過一段時間...仲介那邊轉賣的行情已經到29萬
所以"理論上"您至少就有29萬-26萬=3萬/P的利差出現
(前提是上升趨勢要賣得掉)
以上這只是隨便舉例不一定正確...
4.第四等級:散戶/路過的/沒勤作功課但是時機點到了
這種就是平常沒有很認真作功課,剛好路過就進去接待中心看屋
喜歡就跟家人討論之後再猶豫個幾次就去下訂...
這種的買到的價格就看個人本事...通常就差不多均價上下
5.第五等級:錯過時間的人
這種就是錯過了該案的銷售時機,有些人非得該地點或該建案不可
但是案子都完銷了,這就只好去找代銷看有沒手上有客戶要轉讓的
或者去仲介那邊買投資客要賣或者要換約的
當然價格價差方面沒有一定
就看要轉讓的人想賺多少
6.第六等級:案子交屋之後出現的買家
案子已經交屋後...行情通常會穩定下來
而且通常從預售到完工交屋"之後",價格已經不同了
以剛剛講的開盤26萬到28.5萬完銷之後
假設房產上升趨勢不變到了交屋後...
往往可能會漲到30萬以上...
狠一點的甚至會被周邊新案抬轎到33~35萬以上都有可能
當然也有建商會把一些戶數保留到這階段再放出來賣...
各種狀況都有可能
以上是我大致看到的過程
其實最可怕的是第一等級的人物
這種人物拿到的價格
有的低到離譜....
當然也要看建商
有的只有低壹些些...有的則是落差很大...
舉例而言
假設開盤的牌價是N的話
那麼代銷那邊假設開盤價格是N*0.88折
我所看過的建商關係戶
有 N*0.78, N*0.8, N*0.82, N*0.85, N*0.86...
這些折扣以上我都看過...
若假設29.6為開盤的牌價
倘若是八折...那就是23.68....
真是靠北邊便宜....
當然有些比較有自律的建商
也會要求這種特殊關係戶...在預售的過程當中不得換約
要到交屋之後才能轉售...避免影響到案場的銷售...