關於這個標題 我今年年初有自己研究過一番
也來獻醜一下
實際上有一群銀行家已經算過這個東西
還發了一篇論文:
The rate of return on Everything, 1870–2015
https://www.frbsf.org/wp-content/uploads/wp2017-25.pdf
直接節錄結果:
國債 債券 證券 房產
平均報酬 0.98 2.50 6.89 7.05
標準差 6.01 10.74 21.94 9.98
單位是年化% 扣去通膨
(名目年化不管證券或房產都超過10%)
其中報酬包含各種 股息 租金 資本利得 稅金 維持費用
當中可以見到 證券和房產 平均報酬非常的接近
但是標準差(aka 波動性 aka 風險)來說 房產相對低非常多
這滿符合市場效率 聰明錢自己會往賺錢的地方流動
最終兩者報酬是接近的
加上房地產流動性低 因此風險也比較低
然而證券風險高 也造成極少部分倖存者偏差
透過證券賺的錢極高 比如華倫巴菲特
房地產就很難達到這樣的現象
可以說 證券風險高 但獲利集中在少數人少中
房地產風險低 獲利被很多人分享
順帶一提 文中有提到 如果加計槓桿買房(房貸)
房產平均年化報酬會從7.05上升至8.1
放30年差距約34%
看來是沒辦法直接讓報酬倍數成長
我猜測其中的原因應該是市場不是每年漲
沒漲房貸成本又高的情況下 反而對報酬有傷害
就好像正2也不會是報酬2倍
當然我如果股房都配置
股票我搏一個致富的機會
房地產托住下限穩穩賺資產增值
這樣投資組合再隨時間調整 各取其長呢
在投資組合理論中 可以把各種組合畫出效率前沿
就是一個理論上(風險-報酬比)最大化的投資組合
股房肯定都有一席之地
題外話 如果看過去10-15年
有一個資產 風險-報酬比直接嵌入效率前沿
也就是不需要資產配置 直接 All in它
然後 hold on for dear life (這樣提示夠明顯了吧)
就可以達到經風險調整最大化報酬的效果
可是它是風險超高 報酬更是高到嚇人
來猜猜它是哪個資產?
當然這是看後照鏡開車
事實上除了忘記密碼的人以外
還真沒幾個人能長抱這個東西...